Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB)
Oleh: Gusticha

Seperti yang kita ketahui bahwa Pajak sebagai sumber penerimaan negara yang sangat penting bagi penyelenggaraan pemerintahan dan pelaksanaan pembangunan nasional. Pasal 33 ayat 3 Amandemen UUD 1945 menyatakan bahwa bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kepentingan rakyat. Tanah sebagai bagian dari bumi yang merupakan karunia dari tuhan mempunyai fungsi social, dapat memenuhi kebutuhan dasar, lahan usaha atau alat investasi yang menguntungkan. Sedangkan bangunan juga memberikan manfaat ekonomi kepada pemiliknya.
Oleh karena itu, sudah sewajarnya bila pemilik atau yang memperoleh Hak atas Tanah dan Bangunan menyerahkan sebagian nilai ekonomis yang diperoleh kepada pemerintah melalui pembayaran pajak yang disebut Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Pemungutan atau pengenaannya harus tetap memperhatikan aspek keadilan bagi masyarakat golongan ekonomi lemah dan masyarakat berpenghasilan rendah yang diwujudkan dalam perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang tidak dikenakan pajak.
Untuk lebih jelasnya maka penulis akan menjelaskan hal-hal penting yang terkait tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dalam pembahasan berikutnya..

A. DASAR HUKUM
Dasar hukum pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor Tahun 2000 dan beberapa aturan pelaksanaannya.

B. PENGERTIAN DASAR
Pengertian dasar yang berkaitan dengan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) menurut pasal 1 UU No. 20 Tahun 2000 adalah sebagai berikut:
1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan.
2. Perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.
3. Hak atas Tanah dan Bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak atas pengelolaan, beserta bangunan diatasnya sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok agrarian, UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, dan ketentuan peraturan peraundang-undangan lainnya.
4. Surat Tagihan Bea Perolehan atas Tanah dan Bangunan adalah Surat untuk melakukan tagihan pajak dan atau sanksi administrasi berupa bunga dan atau denda .
5. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB) adalah surat keputusan yang menentukan besarnya jumlah pajak yang terutang, jumlah kekurangan pembayaran pokok pajak, besarnya sanksi administrasi, dan jumlah yang masih harus dibayar.
6. Surat ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan (SKBKBT) adalah surat keputusan yang menentukan tambahan atas jumlah pajak yang telah ditetapkan.
7. Surat ketetapan Bea perolehan Hak atas tanah dan bangunan lebih bayar (SKBLB) adalah surst keputusan yangn menentukan jumlah kelebihan pembayaran pajak karena jumlah pajak yang telah dibayar lebih besar dari pada pajak yang seharusnnya terutang.
8. Surat ketetapan Bea perolehan Hak atas tanah dan bangunan Nihil (SKBN) adalah surat keputusan yang menentukan jumlah pajak yang terutang sama besarnya dengan jumlah pajak yang dibayar.
9. Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (SSB) adalah surat yang oleh Wajib Pajak digunakan untuk melakukan pembayaran atau penyetoran pajak yangn terutanng ke kas Negara atau tempat lain yang ditetapkan oleh Menteri keuangan dan sekaligus untuk melaporkan data perolehan tanah dan atau bangunan.
10. Surat Keputusan Pembetulan adalah surat keputusan untuk membetulkan kesalahan tulis, kesalahan hitung dan atau kekeliruan dalam penerapan peraturan perundang-undangan perpajakan yang terdapat dalam Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil, atau Surat Tagihan Hak atas Tanah dan Bangunan.
11. Surat Keputusan Keberatan adalah surat keputusan keberatan terhadap Ketetapan Bea Perolehan Hak atas tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil yang di ajukan oleh wajib pajak.
12. Putusan Banding adalah putusan badan peradilan pajak atas banding terhadap Surat Keputusan Keberatan yang diajukan oleh wajib pajak.

C. SUBJEK PAJAK
Yang menjadi Subyek Pajak atas Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan menurut pasal 4 ayat 1 UU No. 20 Tahun 2000 adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Oleh karena itu, Subjek Pajak di bebani kewajiban membayar pajak menjadi wajib pajak menurut Undang-Undang BPHTB.
D. OBJEK PAJAK
Dalam pasal 1 UU No. 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yang menjadi objek pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang dapat berupa :
1. Tanah termasuk tanaman di atasnya.
2. Tanah dan bangunan
3. bangunan
Sedangkan dalam Pasal 2 UU No. 20 Tahun 2000, yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut meliputi:
 Pemindahan hak karena:
1) Jual beli
2) Tukar menukar
3) Hibah
4) Hibah wasiat adalah suatu penetapan wasiat yang khusus mengenai pemberian Hak Atas Tanah dan atau Bangunan kepada orang pribadi atau badan hokum tertentu, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia.
5) Waris
6) Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah pengalihan Hak atas Tanah dan atau Bangunan dari orang pribadi atau badan kepada Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya sebagai penyertaan modal pada Perseroan Terbatas atau badan hukkum lainnya tersebut.
7) Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah pemindahan sebagian hak bersama atas tanah dan atau bangunan oleh pribadi atau badan kepada sesame pemegang hak bersama.
8) Penunjukkan pembeli dalam lelang, yaitu penetapan pemenang lelang oleh pejabat lelang sebagaimana yang tercantum dalam risalah lelang.
9) Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai ketentuan hokum tetap. Sebagai pelaksanaan dari putusan hakim yang sudah mempunyai kekuatan hokum yang tetap, terjadi peralihan hak dari orang pribadi atau badan hokum sebagai salah satu pihak kepada pihak yang ditentukan dalam putusan hakim tersebut.
10) Penggabungan usaha, adalah penggabungan dari dua badan usaha atau lebih dengan cara tetap mempertahankan berdirinya salah satu badan usaha dan melekuidasi badan-badan usaha yang tergabung.
11) Peleburan usaha adalah penggabungan dari dua badan usaha dengan mendirikan badan usaha baru dan melekuidasi badan-badan usaha yang tergabung.
12) Pemekaran usaha. Pemekaran usaha adalah pemisahan suatu badan usaha baru dan mengalihkan sebagian aktiva dan passive kepada badan usaha baru tersebut yang dilakukan tanpa melikuidasi badan usaha lama.
13) Hadiah adalah suatu perbuatan hokum berupa penyerahan Hak atas Tanah dan atau Bangunan yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan hokum kepada penerima hadiah. Akta yang dibuat dapat berupa akta hibah.


 Pemberian Hak baru karena:
1. Kelanjutan pelepasan hak. Pengertian pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan hak adalah pemberian hak baru kepada orang pribadi atau badan hokum dari Negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak.
2. Di luar pelepasan hak. Pengertian pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hokum dari Negara menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.

HAK-HAK ATAS TANAH
Konsep hak-hak atas tanah yang terdapat dalam Hukum Agraria Nasional membagi hak-hak atas tanah dalam dua bentuk, yaitu:
- Hak-hak atas tanah yang bersifat primer yaitu hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki atau dikuasai secara langsung oleh seseorang atau badan hukum yang mempunyai waktu lama dan dapat dipindahgunakan kepada orang lain atau ahli warisnya.
- Hak-hak atas tanah yang bersifat skunder adalah hak-hak atas tanah yang bersifat sementara karena hak-hak tersebut dinikmati dalam waktu terbatas dan hak-hak tersebut dimiliki orang lain seperti hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang dan hak menyewa atas tanah pertanian.
Sebagaimana Pengertian Hak atas Tanah yang dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) dan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku. Yang termasuk dalam kategori hak atas tanah tersebut adalah :
1. Hak Milik
Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh yan dapat dimiliki orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah. Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Pasal 27 UUPA Tahun 60 menyatakan bahwa Hak Milik dapat terhapus apabila:
a) Tanahnya jatuh kepada Negara
• Karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18 UUPA.
• Karena penyerahan dengan sukarela oleh pihak pemiliknya.
• Karena ditelantarkan.
b) Tanahnya musnah,
2. Hak Guna usaha
Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dengan jangka waktu yang telah ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku. Subjek Hak Guna Usaha Ini adalah WNI dan Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Spekulasi Hak Guna Usaha ini tidak bersifat terkuat dan terpenuh yand berarti bahwa daya berlakunya terbatas walaupun dapat beralih dan dapat dialihkan kepada pihak lain. Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah:
• Tanah Negara yang merupakan kawasan hutan, makapemberian HGU dapat dilakukan setelah tanah yang bersangkutan setelah tanah yang bersangkutan dikeluarkan dari statusnya sebagai kawasan hutan.
• Pemberian HGUatas tanah yang telah dikuasai dengan hak tertentu sesuai ketentuan yang berlaku, pelaksanaan ketentuan HGU tersebut baru dapat dilaksanakan setelah terselesainya pelepasan hak tersebut sesuai dengan tata cara yang diatur dalam peraturan perundang-undanagnyang berlaku.
• Dalam hal diatas tanah yang akan diberikan dengan HGU itu terdapat tanaman ata bangunan milik pihak lain yang keberadaannya berdasarkan alas hak yang sah maka pemilik tanaman atau bangunan tersebut diberi ganti kerugian yang dibebankan kepada pemegang HGU baru.
Hak Guna Usaha mempunyai batas berlakunya, hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 17 PP No. 40 Tahun 1996. Hak Guna terhapus karena:
• Jangka waktu berakhir sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya.
• Dihentikan atau dibatalkan oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuai syarat tidak terpenuhi.
• Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir.
• Dicabut untuk kepentngan umum sesuai UU
• Ditelantarkan
• Tanahnya musnah
3. Hak Guna Bangunan
Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-pokok Agraria. Begitu pentingnya Hak Guna Bangunan, maka pemerintah mengaturnya dalam Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996. Pengaturan ini seiring dengan pesatnya pembangunan perumahan baik yang dibangun oleh pemerintah maupun pihak swasta. Salah satu yang paling mendasar dalam pemberian Hak Guna Bangunan adalah menyangut adanya kepastian hukum mengenai jangka waktu pemberiannya.
Hak Guna Bangunan sama halnya denagn Hak Guna Usaha, memiliki jangka waktu sebagai masa akhir pemilikan hak atau masa hapusnya hak tersebut, hal ini dinyatakan dalam pasal 35 PP No. 40 1996. Adapun sebab hapusnya Hak Guna Bangunan sama dengan sebab dihapusnya Hak Guna Usaha.
4. Hak Pakai Atas Tanah
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanian pengolahan tanah, segala sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pemberian Hak Pakai atas tanah tidak sama dengan pemberian hak atas tanah bagi Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan. Hal ini sesuai dengan Pasal 39 PP No. 40 Tahun 1996 diatur mengenai subjek yang dapat mempunyai hak Pakai atas tanah yaitu:
• Warga Negara Indonesia
• Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
• Departeman, lembaga Pemerintahan Nondeparteman dan Pemerintahan Daerah.
• Badan-badan keagamaan dan social.
• Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
• Badan hukum asing yang mempunya perwakilan di Insonesia.
• Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional.
Dalam Pasal 45 PP No. 40 Tahun 1996 jangka waktu hak pakai adalah:
- Hak pakai diberikan waktu paling lama dua puluh tahun dan dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun atau diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untik keperluan tertentu. Setelah jangka waktu pakai atau perpanjangan habis, maka dapat diberikan pembaruan Hak Pakai atas tanah yang sama kepada pemegang hak.
- Hak pakai yang diberikan untuk jangka waktu yang ditentukan selama dipergunakan untuk keperluan tertentu diberikan kepada: (1) departemen, lembaga pemerintah non departeman dan pemerintah daerah (2) perwakilan Negara asing dan perwakilan Internasional (3) badan keagamaan dan badan social.
Sperti yang telah diketahui bahwa Hak Pakai dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, peralihan Hak Pakai terjadi karena:
- Jual beli
- Tukar menukar
- Penyertaan modal
- Hibah
- Warisan.
Adapun untuk sebab hapusnya Hak Pakai sama halnya dengan sebab hapusnya Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan yang telah di jelaskan sebelumnya.
5. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
Maksudnya adalah hak milik yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milikatas satuan rumah susun meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.
6. Hak Pengolahan
Hak Pengolahan adalah hak yang menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan penggunaaan tanah, penggunaan tanah untuk kepeluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerjasama dengan pihak ketiga.

 Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB
Menurut pasal 3 ayat 1 UU No. 20 Tahun 2000, Obyek pajak BPHTB yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah objek pajak yang diperoleh:
1. Perwakilan diplomatik, konsulat asas perlakuan timbal balik.
2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum.
3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut..
4. Orang pribadi atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lainnya dengan tidak adanya perubahan nama.
5. karena wakaf.
6. Objek pajak tertentu yang diperoleh karena warisan, hibah wasiat dan pemberian hak pengelolaan pengenaan pajaknya di atur dengan peraturan pemerintah.
7. Untuk digunakan kepentingan ibadah.

E. TARIF PAJAK, DASAR PENGENAAN PAJAK DAN NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NPOPTKP)
1. Tarif Pajak
Besarnya tarif pajak ditetapkan sebesar 5%

2. Dasar Pengenaan Pajak
Yang menjadi dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP menurut ketentuan pasal 6 ayat 2, 3 dan 4 UU No.21 Tahun 2000 di atur sebagai berikut:
 Harga transaksi dalam hal:
1. Jual beli
2. Penunjukan pembeli dalam lelang.
 Nilai pasar objek pajak adalah harga rata-rata dari transaksi jual beli secara wajar yang terjadi di sekitar letak Tanah dan Bangunan. Nilai pasar dipakai dalam hal:
1. Tukar-menukar.
2. Hibah.
3. Pemasukan dalanm perseroan atau badan hukum lainnya.
4. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan hak.
5. Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap.
6. Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak.
7. Penggabungan usaha.
8. Peleburan usaha.
9. Pemekaran usaha.
10. Hadiah.
 Nilai Jual Objek Pajak PBB (NJOP PBB)
a) Apabila besarnya NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari pada NJOP yang digunakan dalam pengenaan dalam PBB pada tahun terjadinya perolehan, maka Dasar Pengenaan Pajak yang dipakai yaitu Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP PBB).
b) Apabila NJOP belum ditetapkan maka Menteri Keuangan mempunyai wewenang menetapkan NJOP PBB.

Pengenaan BPHTB
 Pengenaan BPHTB karena waris dan hibah waris BPHTB yang terutang atas perolehan hak karena waris dan hibah wasiat adalah sebesar 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang.
 Pengenaaan BPHTB karena pemberian Hak Pengelolaan. Besarnya BPHTB karena pemberian Hak Pengelolaan adalah sebagai berikut:
a) 0% (nol persen) dan BPHTB yang seharusnya terutang dalam hal penerima Hak Pengelolaan adalah Departeman, Lembaga Pemerintah Non Departeman, Pemerintah Daerah Propinsi, Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota, Lembaga Pemerintah lainnya dan Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perum Perumnas)
b) 50% (lima puluh persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang dalam hal penerima Hak Pengelolaan selain dimaksud diatas.

3. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)
Yang dimaksud dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) adalah besarnya nilai perolehan Objek Pajak maksimum yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional dalam hal ini ditetapkan oleh kakanwil dengan pertimbangan pemda dan perekonomian daerah yaitu:
• Paling banyak Rp. 300.000.000 untuk waris atau hibah bagi orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan.
• Paling banyak Rp. 60.000.000 selain perolehan hak dari waris dan hibah wasiat.
Dalam hal ketetapan NPOPTKP secara regional, dimungkinkan setiap Kabupaten/Kota mempunyai NPOPTKP yang berbeda-beda. Besarnya NPOPTKP ditetapkan oleh Menteri Keuangan untuk setiap Kabupaten /Kota dengan memperhatikan usulan pemerintah Daerah. Menurut penjelasan pasal 7 ayat 2, besarnya NPOPTKP dapat diubah dengan mempertimbangkan perkembangan perekonomian regional.

Penghitungan BPHTB
Cara menghitung Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
• NPOP Kena Pajak = NPOP – NPOPTKP
Pajak terutang dihutang dengan cara
• BPHTB terutang = 5 % x NPOP Kena Pajak;
Sebagai contoh:
Wajib Pajak membeli tanah dan bangunan dengan ketentuan sebagai berikut:

Nilai Perolehan Objek Pajak ….


Rp35.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ……………… Rp30.000.000,00 (-)
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp 5.000.000,00
Pajak yang terutang = 5% x Rp5.000.000,00 = Rp250.000,00

F. SAAT DAN TEMPAT PAJAK TERUTANG

Saat yang menentukan pajak terutang (harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan) atas perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan untuk :
1. Jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
2. Tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
3. Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
4. waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan;
5. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
6. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
7. putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
8. hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan;
9. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
10. pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
11. penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
12. peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditanda-tanganinya akta;
13. pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
14. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta.

Tempat pajak terutang yaitu di wilayah:
1) Kabupaten Daerah Tingkat II
2) Kotamadya Daerah Tingkat II
3) Propinsi Daerah Tingkat I untuk kota yang meliputi letak tanah dan atau bangunan.

G. PEMBAYARAN, PENETAPAN DAN PENAGIHAN
Pembayaran BPHTB
Setiap Wajib Pajak mempunyai kewajiban membayar pajak yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak. Pada dasarnya sistem pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah self assesment. Wajib pajak diberi kepercayaan untuk menghitung dan membayar sendiri pajak yang terutang dengan menggunakan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dan melaporkannya tanpa mendasarkan terbitnya surat ketetapan pajak.
Pembayaran Pajak yang terutang di bayar di Kas Negara melalui Bank pemerintah (BUMN atau BUMD) atau PT Pos Indonesia atau tempat pembayara lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan dengan Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (SSB).

Penepatan BPHTB
1) Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak dan Tanah (SKBKB)
Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya pajak, Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB) apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah pajak yang terutang kurang dibayar. Jumlah kekurangan pajak yang terutang dalam SKBKB ditambah dengan sanksi administrasi berupa bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan, dihitung mulai saat terutangnya pajak sampai dengan diterbitkannya SKBKB.

Contoh penghitungan SKBKB:
“X” memperoleh tanah dan bangunan pada tanggal 29 Maret 2009.
Nilai Perolehan Objek Pajak Rp210.000.000
Nilai Perolehan Objek Pajak tidak Kena Pajak 30.000.000
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp180.000.000
BPTHP yang terutang = Rp180.000.000 x 5%
= Rp 9.000.000
Berdasarkan hasil pemeriksaan, ternyata ditemukan data yang belum lengkap yang menunjukkan bahwa NPOP sebenarnya adalah Rp280.000.000. oleh karena itu diterbitkan SKBKB pada tanggal 30 Desember 2009. Besarnya BPHTB yang terutang adalah sbb:
Nilai Perolehan Objek Pajak Rp280.000.000
Nilai Perolehan Objek Pajak tidak Kena Pajak 30.000.000 (-)
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp250.000.000

BPTHP yang seharusnya terutang = Rp150.000.000 x 5% Rp12.500.000
BPHTB yang telah dibayar 9.000.000 (-)
BPHTB yang kurang dibayar Rp 3.500.000

Sanksi administrasi berupa dari 29 Maret 2009 sampai 30 Desember 2009 = 10 bulan x 2% x Rp3.500.000= Rp700.000 jadi jumlah yang harus dibayar menurut SKBKB = Rp3.500.000 + Rp700.000 = Rp4.200.000

2) Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (SKBKBT)
Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya pajak, Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan (SKBKBT) apabila ditemukan data baru dan atau data yang semula belum terungkap yang menyebabkan penambahan jumlah pajak yang terutang setelah diterbitkannya SKBKB. Jumlah kekurangan pajak yang terutang dalam SKBKBT ditambah dengan sanksi administrasi berupa kenaikan sebesar 100 % (seratus persen) dari jumlah kekurangan pajak tersebut, kecuali wajib pajak melaporkan sendiri sebelum dilakukan tindakan pemeriksaan.

Contoh penghitungan SKBKBT diasumsikan dengan contoh SKBKB:
Pada tahun 2012, dari pemeriksaan atau keterangan lain diperoleh data baru bahwa nilai perolehan objek pajak ternyata adalah Rp330.000.000. maka BPHTB yang terutang adalah:
Nilai Perolehan Objek Pajak Rp330.000.000
Nilai Perolehan Objek Pajak tidak Kena Pajak 30.000.000 (-)
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp300.000.000

BPTHP yang seharusnya terutang = Rp300.000.000 x 5% Rp15.000.000
BPHTB yang telah dibayar 12.500.000 (-)
BPHTB yang kurang dibayar Rp 2.500.000

Sanksi administrasi kenaikan = 100% x Rp2.500.000= Rp2.500.000.
Jadi jumlah yang harus dibayar menurut SKBKBT = Rp2.500.000 + Rp2.500.000 = Rp5.000.000
Penagihan PBHTB
Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Tagihan BPHTB apabila Pajak yang terutang tidak atau kurang dibayar. Dari hasil pemeriksaan SSB terdapat kekurangan pembayaran pajak sebagai akibat salah tulis dan atau salah hitung maka wajib Pajak dikenakan sanksi administrasi berupa denda atau bunga sebesar 2% sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan sejak saat terutangnya pajak.
Pasal 14 UU BPHTB menyatakan bahwa Sarana administrasi bagi Direktur Jenderal Pajak untuk melakukan penagihan pajak adalah Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dan Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan maupun Putusan Banding yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah. Pajak yang terutang tersebut harus dilunasi dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak diterima oleh Wajib Pajak.
Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dipersamakan kekuatan hukumnya dengan surat ketetapan pajak, sehingga penagihannya dapat dilanjutkan dengan penerbitan Surat Paksa yaitu surat perintah membayar pajak dan tagihan yang berkaitan dengan pajak sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pajak terutang yang digunakan sebagai dasar penagihan harus dilunasi dalan jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak diterima wajib pajak.
Contoh penghitungan:
“X” memperoleh tanah dan bangunan pada tanggal 18 Juni 2003. Berdasarkan pemeriksaan SSB yang di sampaikan X , ternyata terdapat salah hitung yang menyebabkan pajak kurang bayar sebesar Rp1.500.000,00. Atas kekurangan pajak tersebut maka diterbitkan STB pada tanggal 23 September 2003 dengan penghitungan sbb:
Kekurangan bayar Rp1.500.000,00
Bunga 4 x 2% x Rp1.500.000,00 Rp 120.000,00 (+)
Jumlah Rp1.620.000,00
Maka jumlah yang harus dibayar dalam STB adalah Rp1.620.000,00

H. PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN PAJAK
Menurut ketentuan Pasal 23 UU No. 20 Tahun 2000, penerimaan Negara dari BPHTB dibagi untuk Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah dengan imbalan sebagai berikut:
1. 20% untuk Pemerintah Pusat.
2. 80% untuk Pemerintah Daerah, adapun jumlah 80% Pemerintah Daerah dirinci:
a) 16% untuk Daerha Propinsi yang bersangkutan dan disalurkan melalui rekening Kas Daerah Propinsi.
b) 64% untuk Daerah Kabupaten/Kota penghasil dan disalurkan melalui rekening Kas Daerah Kabupaten/Kota.
Khusus untuk Propinsi Nangroe Aceh Darussalam, jumlah 80% untuk Pemerintah Daerah dirinci:
1. 16% untuk Daerah Propinsi, yang dibagi dengan imbangan:
a) 30% untuk biaya pendidikan di Aceh dan disalurkan melalui rekening khusus dana pendidikan.
b) 70% untuk Daerah Propinsi dan disalurkan melalui rekening Kas Daerah Propinsi.
2. 64% untuk Daerah Kabupaten/Kota penghasil yang dibagi dengan imbangan:
a) 30% untuk biaya pndidikan di Propinsi Aceh dan disalurkan melalui rekening khusus dana pendidikan.
b) 70% untuk Daerah Propinsi dan disalurkan melalui rekening Kas Daerah Propinsi.

I. KEBERATAN, BANDING DAN PENGURANGAN BPHTB
Wajib pajak dapat mengajukan keberatan atau permohonan banding. Banding hanya diajukan kepada badan peradilan pajak terhadap keputusan mengenai keberatan yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak. Permohonan banding diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan alasan yang jelas dalam jangka waktu paling lama 3 bulan sejak keputusan keberatan diterima dan dilampiri surat keputusan tersebut.
Keberatan BPHTB
Ketentuan tentang keberatan BPHTB menurut Pasal 16 dan 17 UU No. 20 Tahun 2000 adalah sebagai berikut:
1. Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan hanya kepada Direktur Jenderal Pajak atas suatu :
a. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar;
b. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan;
c. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar;
d. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil.
2. Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan mengemukakan jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan Wajib Pajak dengan disertai alasan-alasan yang jelas.
3. Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterimanya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar atau Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan atau Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar atau Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil, kecuali apabila Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena keadaan diluar kekuasaannya.
4. Keberatan yang tidak memenuhi persyaratan (poin 2 dan 3) tidak dianggap sebagai Surat Keberatan sehingga tidak dipertimbangkan.
5. Tanda penerimaan Surat Keberatan yang diberikan oleh pejabat Direktorat Jenderal Pajak yang ditunjuk untuk itu atau tanda pengiriman Surat Keberatan melalui pos tercatat menjadi tanda bukti penerimaan Surat Keberatan tersebut bagi kepentingan Wajib Pajak.
6. Apabila diminta oleh Wajib Pajak untuk keperluan pengajuan keberatan, Direktur Jenderal Pajak wajib memberikan keterangan secara tertulis hal-hal yang menjadi dasar pengenaan pajak.
7. Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.
Dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan sejak tanggal Surat Keberatan diterima, Direktur Jenderal Pajak harus memberi keputusan atas keberatan yang diajukan. Apabila dalam jangka waktu tersebut telah lewat, Direktur Jenderal belum menerbitkan surat keputusan, maka keberatan yang diajukan dianggap dikabulkan. Namun demikian sebelum surat keputusan diterbitkan, wajib pajak masih dapat menyampaikan alas an tambahan atau penjelasan tertulis diterbitkan, Wajib Pajak dapat menyampaikan alasan tambahan atau penjelasan tertulis.
Keputusan Keberatan dapat berupa :
• Menerima seluruhnya, apabila data/bukti-bukti yang dilampirkan dalam pengajuan keberatan dan/atau diperoleh dalam pemeriksaan terbukti kebenarannya.
• Menerima sebagian, apabila data/bukti-bukti yang dilampirkan dalam pengajuan keberatan dan/atau diperoleh dalam pemeriksaan sebagian terbukti kebenarannya.
• Menolak, apabila data/bukti-bukti yang dilampirkan dalam pengajuan keberatan dan/atau diperoleh dalam pemeriksaan tidak terbukti kebenarannya.
• Menambah jumlah pajaknya, apabila data/bukti-bukti yang dilampirkan dalam pengajuan keberatan dan/atau diperoleh dalam pemeriksaan, mengakibatkan peningkatan jumlah BPHTB-nya.

Banding BPHTB
Ketentuan tentang banding menurut pasal 18 UU No. 20 Tahun 2000 adalah sebagai berikut:
1. Banding dapat diajukan kepada Badan Peradilan pajak terhadap keputusan mengenai keberatannya yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak.
2. Banding diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan disertai alasan-alasan yang jelas dalam jangka waktu 3 bulan sejak keputusan keberatan diterima, dilampiri salinan surat keputusan keberatan.
3. Pengajuan permohonan banding tidak menunda kewajiban membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.
Apabila putusan banding menerima sebagian atau seluruhnya, maka kelebihan pembayaran dikembalikan dengan ditambah imbalan bunga sebesar 2% untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan dihitung sejak tanggal pembayaran yang menyebabkan kelebihan pembayaran BPHTB sampai dengan diterbitkannya Putusan Banding .
Pengurangan BPHTB
Pengurangan BPHTB dapat diberikan Wajib Pajak melalui permohonan karena:
1. Kondisi tertentu Wajib Pajak yang ada hubungannya dengan Objek BPHTB. Contoh;
a) Wajib Pajak tidak mampu secara ekonomis yang memperoleh hak baru melalui program pemerintah di bidang pertanahan.
b) Wajib Pajak pribadi menerima hibah dari orang pribadi yang mempunyai hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah.
2. Kondisi Wajib Pajak yang ada hubungannya dengan sebab-sebab tertentu, Contoh;
a) Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah melalui pembelian dari hasil ganti rugi pemerintah yang nilai ganti ruginya di bawah Nilai Jual Objek Pajak.
b) Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah sebagai pengganti atas tanah yang dibebaskan oleh pemerintah untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.
c) Wajib Pajak yang terkena dampak krisis ekonomi dan moneter yang berdampak luas pada kehidupan perekonomian nasional sehingga Wajib Pajak harus melakukan restrukturisasi usaha dan atau utang usaha sesuai dengan kebijaksanaan pemerintah.
3. Tanah dan atau bangunan digunakan untuk kepentingan sosial atau pendidikan yang semata-mata tidak untuk mencari keuntungan, contohnyaTanah dan atau bangunan yang digunakan, antara lain, untuk panti asuhan, panti jompo, rumah yatim piatu, pesantren, sekolah yang tidak ditujukan mencari keuntungan, rumah sakit swasta Institusi Pelayanan Sosial Masyarakat.

DAFTAR PUSTAKA

 Diana, Anastasia & Setiawati, Lilis, 2004, Perpajakan Indonesia, Yogyakarta: Andi.
 Mardiasmo, 2001, Perpajakan, Yogyakarta: Andi.
 Muljadi, Kartini & Widjaja Gunawan, 2007, Hak-Hak atas Tanah, Jakarta: Kencana.
 Santoso, Urip, 2007, Hukum Agraria dan Hak-Hak atas Tanah, Jakarta: Kencana.
 Siomin, Soedaryo, 201 Status Hak dan Pembebasan Tanah, Jakarta: Sinar Grafika.
 Supriadi, 2007, Hukum Agraria, Jakarta: Sinar Garafika.
 Tjahjono, Achmad, 2005, Perpajakan Indonesia, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada.
 Waluyo, 2007, Perpajakan Indonesia, Jakarta: Salemba Empat.
 UU No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
 UU No. 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000.